Ruim tien jaar wachten op een passende huurwoning, huizen in de vrije sector die duizenden euro’s per maand kosten en studenten die worden weggestopt in containers: Amsterdam kent woningnood en dan niet pas sinds kort. De gemeente probeert al decennialang wat aan het probleem te doen, maar vooralsnog zonder al te veel resultaat.

Dick Schuiling is promovendus aan de Universiteit van Amsterdam op het gebied van volkshuisvesting en voorzitter van de brancheorganisatie Amsterdamse Federatie Woningcorporaties. Als deskundige kan hij wel aangeven waarom de woningnood zo lastig op te lossen is is in de hoofdstad: ‘Er zijn in Amsterdam flink wat krachten actief waardoor het oplossen van de woningnood er moeilijker is dan in andere gemeenten.’

Om de woningproblematiek in Amsterdam te kunnen begrijpen, is het volgens Schuiling eerst nodig om onderscheid te maken tussen de zogenaamde kwantitatieve en kwalitatieve woningnood. De kwantitatieve woningnood heeft betrekking op het aantal woningen, oftewel: iedereen moet een dak boven zijn hoofd hebben. Bij de kwalitatieve woningnood draait het om de eisen die mensen aan een woning stellen: deze moet ‘goed genoeg’zijn qua bijvoorbeeld grootte, bouwkwaliteit en locatie.

De kwantitatieve krapte op de huizenmarkt is hoog in Amsterdam; sinds 1990 ligt deze tussen de 50.000 en 60.000 woningen. Dit is niet altijd zo geweest. Schuiling: ‘Voor de Tweede Wereldoorlog was er veel minder woningnood. Toen nam men er genoegen mee om met een groot gezin in een achterkamertje te leven en werden woningen met meerdere gezinnen gedeeld. Na de oorlog is dat veranderd.’

Ook speelde een andere ontwikkeling een rol in het ontstaan van de kwantitatieve woningnood. Schuiling: In de eerste tientallen jaren na de oorlog stichtten mensen vaker een gezin. ‘Families woonden liever in een ruime woning met tuin in Purmerend dan op een kleine etage in Amsterdam, ergens op drie hoog. Met de komst van de pil in de jaren zestig is de gemiddelde woonsituatie wel veranderd. Geboortes werden uitgesteld, gezinnen werden kleiner, en mensen bleven veel langer alleen of met z’n tweeën wonen. Naarmate er meer een- of tweepersoonshuishoudens zijn, stijgt het animo voor de stad.’

Dat is te zien in de bevolkingscijfers van Amsterdam. Doordat vanaf de oorlog tot midden jaren tachtig veel gezinnen naar randgemeentes zoals Purmerend en Zaanstad trokken, ligt het aantal inwoners in de hoofdstad nu lager dan in 1950. Tegelijk is het aantal personen per woning gedaald van 3,75 toen tot 1,98 in 2000. Hierdoor is, ondanks dat er afgelopen decennia veel huizen zijn bijgebouwd, de woningnood nog altijd groot.

De oplossing lijkt voor de hand te liggen: nog meer woningen bouwen. Dat gebeurt ook. Voor 2020 staan er 40.000 extra woningen gepland, verspreid over de stad. Het huidige huizentekort ligt echter boven de 50.000. Bovendien neemt het inwonertal van de stad de laatste twintig jaar weer toe. Is deze hoeveelheid nieuwe huizen wel toereikend?

Schuiling: ‘Nou, je kijkt nu alleen naar de gemeente Amsterdam. Het rijk maakt zijn bouwafspraken niet langer per gemeente, maar per stadsgewest. Amsterdam valt binnen het zogenaamde ROA-gebied, evenals gemeentes als Diemen, Aalsmeer, Haarlemmermeer, Zaanstad en Purmerend. Als je kijkt naar deze hele regio, worden er de komende twintig jaar zo veel woningen bijgebouwd dat dit het kwantitatieve woningtekort oplost.’

Omdat deze woningen zich niet alleen in Amsterdam maar voor een groot deel ook in de regio bevinden, lijkt het geen volledige oplossing voor het probleem te zijn. Schuiling verwacht dat in geval van toenemende krapte op de Amsterdamse woningmarkt de prijs van de woningen zal stijgen, met alle gevolgen van dien: ‘Als mensen vervolgens zien dat ze in een stad als Almere veel makkelijker aan een huis komen, en bovendien voor hetzelfde geld als ze hier betalen daar een veel grotere woning kunnen krijgen, zullen velen daarheen verhuizen.’

De huidige situatie zal echter niet direct tot grootschalige prijsstijgingen leiden. In Amsterdam is 80% van de woningen geen koop- maar huurwoning, en 55% van het totale aantal de woningen valt binnen de sociale huur- of koopsector. Schuiling: ‘Een sociale huurwoning in het centrum van Amsterdam kost evenveel als eentje in een dorp als Winschoten. Amsterdamse woningcorporaties zouden gezien de woningnood toch graag enige marktwerking invoeren. Zij vinden dat een huurwoning in het centrum best iets duurder zijn dan eentje in Osdorp. Zo reguleer je de vraag.’

Voor iedereen die toch per sé binnen de grenzen van Amsterdam wil wonen in plaats van te verhuizen naar Almere of Purmerend, is er ook nog hoop. Er kan volgens Schuiling wel degelijk binnen Amsterdam nog veel meer gebouwd worden. ‘Elk decennium vindt de gemeente wel weer ‘nieuwe’ plekken in de stad waar kan worden gebouwd. De komende tien tot twintig jaar komen er nog veel woningen bij in Noord, langs de IJ-oevers en aan de andere kant van de snelweg; en van alles aan de zuidkant van het IJ, vooral in het Westelijke havengebied. Daar willen ze industriegebieden gaan omvormen naar woongebieden. Dit is allemaal dus nog in bestaand stedelijk gebied.’

Uitbreiden naar buiten het stedelijk gebied, of zoals Schuiling het noemt ‘de wei in’, is lastiger. Rond Amsterdam liggen namelijk allerlei beschermde natuurgebieden, waar niet zomaar gebouwd mag worden en dan is er nog Schiphol. In deze buurt wordt de ontwikkeling van nieuwe woningen gehinderd door geluidsnormen.

Een andere oplossing is ‘het water op’. Schuiling: ‘Amsterdam kan nog flink uitbreiden naar het oosten, het IJ in. Dan krijg je IJburg twee, of zelfs IJburg drie, in de richting van Almere en Pampus. Al dan niet met een tunnel en brug erbij.’

Op het huidige IJburg is veel kritiek geweest, omdat de woningen er te duur zouden zijn, terwijl de grootste woningnood zou heersen onder mensen met lage inkomens. ‘Helemaal onterecht’, volgens Schuiling. ‘Van alle huur- en koopwoningen in de stad valt ongeveer driekwart qua prijs in de goedkope tot lage middenklasse. En dat terwijl nog geen 60% van de inwoners een laag tot middenlaag inkomen heeft. Het aantal inwoners met een hoog inkomen ligt op 18%’; maar het aantal woningen in de hoogste prijsklasse ligt procentueel gezien bijna twee keer zo laag. Er is dus geen tekort aan goedkope, maar juist aan duurdere woningen.’

Het is volgens Schuiling daarom goed om meer dure woningen te bouwen. ‘Zo trek je de wat kapitaalkrachtigere mensen weg uit goedkopere woningen. Met de vrijgekomen huizen los je de woningnood aan de onderkant van de markt op. Een probleem hierbij is echter dat als het slecht gaat met de economie, zoals de laatste jaren, mensen negatieve toekomstverwachtingen hebben. Ze blijven dan lekker in hun goedkope woning blijven zitten: het bekende scheefwonen. Daarom werden zo veel woningen op IJburg niet verkocht. Nu het weer beter gaat met het land trekt ook het aantal kopers daar weer aan.’

Schuiling is al met al redelijk optimistisch over het eventueel oplossen van de kwantitatieve Amsterdamse woningnood. ‘Ik denk wel dat er een periode komt waarin deze wordt opgeheven. Maar: hoe zal het gaan met de kwalitatieve? Mensen willen steeds groter wonen. Begin vorige eeuw woonde je nog met zes personen op een woninkje van 35 vierkante meter. Tegenwoordig is dit de oppervlakte die je rekent per persoon. Komende eeuw wordt die standaard waarschijnlijk weer verdubbeld, naar pakweg vijftig a zestig vierkante meter per persoon. Daarvoor moet dus ook het woonoppervlak van Amsterdam in dezelfde mate meegroeien. Dan heb je toch weer een probleem.’